上海：浦东试点REITs

陆彬杰 李子擎/《中国房地产报》/20081225

 
    本月初，金融促发展“国九条”明确提出，房地产信托投资基金（REITs）增加为企业创新融资渠道之一。这是继中央政府4万亿刺激经济扩大内需措施出台之后，又一个刺激投资的政策。

    12月16日，上海浦东新区传出消息，其与监管部门合作设立的基础设施物业增值基金前期筹备工作已经结束，正等待监管部门审批。其主要打包对象，是此前拥有良好业绩的带租约的浦东部分写字楼和商铺。

    两头得益

    “可以说是两头得益的政策，即使陆家嘴地区租金再下跌，只要项目达到陆家嘴地区写字楼租金的平均收益率，就可以通过发行REITs，提前获得未来的现金流；另一方面，政府可以刺激经济，增加就业，使得陆家嘴金融中心地位更加稳固。”上海五合国际总经理邹毅表示。

    事实上，这种政策利好的因素，马上反映到股市上，12月16日，房地产板块涨幅居首，带动地产股上涨的因素就是政策扶持，特别是新出台的金融“国九条”中已经明确表示要发展房地产投资信托基金（REITs）。

    海通证券分析师表示，非住宅类的物业和土地储备越多的公司，其利好越大，财务杠杆越高的公司，其发行REITs的意愿越强。

    目前，陆家嘴多个写字楼项目在开工，如上海中心、世纪大都会等，这些商业项目体量较大，又加之遇到金融危机，政府考虑的是保障这些大型的商业项目顺利渡过这次金融危机，并且顺利完工。

    邹毅表示，陆家嘴的几个写字楼都属于优质项目，能保证有稳定现金流即稳定租金收入的物业，打包上市是有可能的。

    “国内发行的信托产品只在银行间发行，不上市流通，缺乏流动性，只能以项目接力式地募集资金，份额和规模也有很大限制。”世邦魏理仕上海投资部董事周永胜表示，“相比而言，REITs在流动性、资金规模、资金的长期性上更强，更符合商业房地产长期持续经营的资金需要。”

    渡过供应高峰

    几个月前，环球金融中心号称“非世界500强不要”。目前，上海环球金融中心日租金成交价为10～13元/平方米，业主吸引客户的主要方式是延长免租期，如签约一年可提供1～2个月的免租期，因此实际折合下来的租金成交价明显低于报价。

    上海的甲级写字楼的租金一直呈下跌态势，根据仲量联行公布的数据显示，今年第三季度全市甲级写字楼市场空置率已达9.4%，浦东更是高达11%，较去年同期上涨了9.5%。与此同时，写字楼租金环比下降明显，浦东陆家嘴环比下降幅度更是高达7.7%。

    “未来一年陆家嘴还将有62.22万平方米的甲级写字楼竣工交付，这就意味着空置率的压力依然存在，开发商承受着巨大的资金压力，再加之遇到金融危机，一些企业压缩成本，到2012年年底前陆家嘴地区租赁和销售的压力都不会消除，解决开发商融资问题，是当务之急。”第一太平戴维斯董事长刘德扬表示。

    “目前浦东写字楼供应量较大，开发商回笼资金的速度较慢，只要保证写字楼租赁的投资收益率，就能成功发行REITs，通过资本市场提前解决开发商现金流的问题。”邹毅表示。

    国金证券认为，这一政策实质受益的是商业地产公司。分析师指出，REITs一般要求有稳定现金流以发放红利，所以其投资对象多为具有稳定收益的商业地产项目，开发类公司从中受益并不大。目前上市公司中金融街、张江高科、中国国贸最有可能在REITs试点中得到资金支持。