田新杰/21世纪经济报道/20081222
“维持楼市健康稳定发展，离不开在座房地产企业的配合，我强调两个字：低开。对于今后个别企业利用政策出台之机，随意调高价格，房地部门将重点进行监测。”12月15日，在上海市房地产行业协会召开的一个高规格座谈会上，新上任的上海市住房保障和房屋管理局副局长庞元的这席话，引来了台下在座众多地产大佬警觉的目光。
在这个为纪念改革开放三十周年的座谈会上，除庞元外，国家住房与城乡建设部住房与房地产业司司长沈建忠、中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一、上海房地系统各个部门的负责人几乎悉数到场，此外则是目前上海市场的数十家主流房企负责人。
出乎意料的是，庞元还向在座的地产大佬们披露了今年上海房地产市场的最新数据，同时明确提出了颇具警告意味的官方“建议”：在低开的同时，加快开工建设节奏，增加楼市供应量，鼓励企业积极参与保障性住房的建设。
两个关键词：低开、放量
绿地集团董事长兼上海市房协轮值会长张玉良、中华企业（600675.SH）总经理孙勇、中星集团董事长胡克敏、大华(集团)有限公司总裁金惠明、上海地产集团副总裁沈正超、上海建工房产有限公司总经理杭迎伟、豪都地产开发有限公司董事长屠海鸣，以及万科（000002.SZ）、新鸿基（0016.HK）、瑞安房地产（0272.HK）等非本地地产大鳄有关代表，均出现在这次座谈会上，共同“聆听”庞元的讲话。
庞元指出，2008年，上海市房地产市场运行基本正常。“今年以来，上海市房地产投资和供应均比较稳定，商品房价格并未出现大的波动，但由于受国内外宏观经济形势的影响，商品房销售和存量住房的买卖低迷，交易面积有较大幅度下降。”
庞元在会上首次披露了今年上海最新的楼市交易官方数据：1-11月，全市新建商品房销售面积1955万平方米，同比下降40.9％。其中，新建商品住房销售面积1718万平方米，同比下降43.6％。存量房买卖面积1277万平方米，同比下降30.3％，其中存量住房买卖面积1010万平方米，同比下降35.8％。
“商品住房价格方面，据市统计局统计，1－6月，商品住房价格指数基本平稳，7月份开始呈现下降趋势，7-10月价格指数分别为-0.2、-0.1、-0.9和-0.3，同期存量住房的价格指数分别为-0.1、-0.4、-0.3和-0.6。”
另据12月17日，上海市统计局最新公布的“1-11月本市固定资产投资”报告显示，1-11月，上海市全社会固定资产投资4254.58亿元，比去年同期增长6.5%，其中房地产开发投资1262.03亿元，增长4.7%。
值得注意的是，房地产开发投资增幅虽比上月回升1.1个百分点，出现自1-9月起增幅逐月回升的态势，但始终落后于同期全社会固定资产投资增幅，占全社会投资的比重也由去年同期的30.2%下降到29.7%，这是该比重在年内首次低于30%。
不过，庞元在总结上海房地产救市新政实施以来的市场表现时，表示了肯定。
“10月，中央及上海地方有针对性地出台了相关完善住房保障、促进楼市交易的政策。新政实施以来，市场反应较为积极，普遍认为能够有效刺激房地产市场信心。”庞元指出，根据上海市房地产交易中心监测，11月，网上全市新建商品住房成交面积65万平方米，比9月、10月分别增加了47％和36％。网上成交二手存量住房面积为82万平方米，分别比前两月增加75％和68％。
特别是普通商品住房标准调整以后，11月网上住房成交普通住房成交占比大幅跳升。
庞元同时指出，尽管11月成交量有所回升，与2006、2007年同期相比，新建住房和存量住房地成交面积仍有较大下降。
在庞元看来，新政实施后，楼市成交同比依然差距明显，原因包括：本轮房地产新政的效应尚未完全显现，尤其是大部分银行关于房贷新政的相关细则至今尚未明确和出台，15家商业银行仅有农行和建行出台了细则；改善型住房的定义尚未明确；受到国家将出台更多政策预期的影响，相当部分的买家还在观望。
为了继续促进楼市交易量逐步回升，庞元一再向在座的开发商强调今后房管局调控的重点，要求开发商调低开盘价格、放量供应。
“开发商要积极配合”
“我们预计，明年商品住房销售面积和存量房买卖面积，均将高于今年的水平。”庞元明确表示。
上海市房管局官方分析，上海市场需求的基本面并没有改变，居民住房消费潜在需求依然大量存在。
根据上海市房地产科学研究院在11月所作的抽样调查，上海居民住房消费的潜在需求比例比去年同期增长两个百分点。此外，上海正在进行大规模的副中心建设和城市改建，由此产生的大量刚性需求和改善型需求占到90％以上。
庞元同时引用中房指数研究院调研数据指出，目前上海住房需求依然是结婚、拆迁安置、改善等真实性需求为主，其中首次购房需求占67％。
努力保持楼市、房价的基本稳定，有四个需要：需要政府营造更有利于改善住房消费的政策环境；需要房地产开发企业的积极呼应和主动调整；需要居民的理性消费，居民消费关键在于引导；需要媒体舆论正面客观报道。
庞元强调，房地产开发企业是市场经营的主体，房地产市场的走势，除了宏观经济形势、政策外，和房地产企业的经营行为也有密切关系。“从目前看，大部分本市房地产企业积极呼应国家和本市出台的房市新政，合理定价，促进销售，取得了较好的成效。”
上海市房地产监测中心监测显示，自10月起，全市121个楼市区域板块，开盘定价低于周边区域均价的楼盘数量在增加，11月最后一周，共开盘23个楼盘，售价低于周边均价的达到11个，销售速度增加明显。
“实践证明，合理定价有利于促进交易量的回升，进而促进消费，有利于房地产市场的健康稳定发展。”除了要求房地产企业低开外，庞元明确提出，“建议房地产企业，进一步调整商品住房的供应结构，增加中小套型、普通住房的供应。做好商品房新建项目的前期工作，符合开工条件的项目要抓紧开工，加大开发投资力度，增加市场供应量。”
庞元还透露，根据上海市政府对明年房地产的工作要求，主要是加快保障性住房体系建设，促进房地产市场稳定健康发展。
阅读：
4969
次
2008/12/22 11:10:00