佘慧萍/《南方日报》/20080324
这一轮降价可不是作秀,是真摔。
不管是万科的“降价促销”策略的影响，还是楼市回归理性成交量的市场需要，3月份，深圳楼市正在遭遇一场降价冲击波，这不是作秀而是“真摔”。
有的开发商羞羞答答地以各种营销手段掩饰降价举措，有的开发商直接公开宣布一次降价到位，坚持“地段、品质”制胜的品牌开发商，也面临前所未有的心理压力。
作为购房者，关心的问题依然是，房价的下降通道将持续多长时间？房价还有没有可能回到2006年？
业界 “看多派”阵营发生分化
开发商从来都对毗邻香港的深圳楼市充满期望和乐观，但是现在来看，“看多派”阵营已经发生分化，在万科的“降价促销”潮的影响下，已经有不少开发商或暗或明地追随降价策略；而手上拿有好地段、高品质楼盘项目的开发商，依然对市场坚定看好。
或明或暗追随降价战略
多数采取降价策略的开发商选择的是打折、特惠房、送礼品等暗地方式。上周末开盘的深业·新岸线三期的开盘现场，放置有“开盘特等奖”标识牌的丰田汽车特别引人注目，开盘购房客户抽奖的奖品，按照产品价值分为9个等次，共232名幸运客户可获奖。新岸线三期开售的均价是1.2万元／平方米，开盘日有9.6×8.3折，深业会员还有额外一个点的折扣。
同一时间开盘的幸福枫景花园均价9600元／平方米，开盘当天买房客户可以享受9.8折和作为“3·15”消费者节日的特别折扣9.9折，持VIP会员卡的客户可享受额外9.6折，算起来最高有9.3折的优惠。
更有开发商明确宣布将一次降价到位。3月18日，澳城开发商澳达实业举办新闻发布会，澳达实业行政总裁罗振坤接受记者采访时说："希望以最快速度将价格调整到一步到位，结束市场观望气氛，催化楼市迅速回暖。"据悉，该公司将于3月22日对旗下在售楼盘澳城销售价格进行大幅下调，预计会在原有均价28000元／平方米的基础上下调20%-30%。
有好牌的不会贸然降价
也有一些开发商对自己的定价策略保持着相对的自信，这种自信源于对好地段、大户型产品的坚定看好。“大户型的房子，均价维持在19000元／平方米左右，90平方米以下的小户型，均价14000元／平方米，跟去年年底开盘时差不多，近期除了推出几套特惠房外，目前开发商还没有下调价格的计划。”19日，记者在盐田区中海半山溪谷花园2期踩盘时，现场的销售人员说。
同一日，记者在福田区上梅林的半山御景踩盘时，销售人员告诉记者，3月8日推出过10套特价房均价1.7万元／平方米，但是主要是90平方米以下的户型，100平方米以上的大户型折后均价近期一直维持在19000元／平方米左右。福田中心区绿景地产开发的中城天邑，除了元宵节前推出过部分特价房后，均价也一直维持在21000元／平方米。两个楼盘的销售人员均表示，福田区近年来的新盘很少，产品比较稀缺，而且市中心租金开年来就在上涨，开发商目前暂不会调整价格。
与万科、金地同属一线品牌的招商地产，采取的是“加大营销力度，但不会贸然降价”的策略。3月17日，在招商地产召开的2007年年度股东大会上，招商地产董事总经理林少斌接受记者采访时说：“今年在把握市场调整节奏的前提下，不会盲目定高价，高的卖不出去，但是也不会为吸引大家来抢购而贸然降价。我们不会追随有的开发商采取的降价策略，因为这轮降价可能会让深圳豪宅和普通住宅真正地拉开距离，未来市场上，好地段的中、高档房子会越来越少，持有大量中低端房子的开发商才会发愁。”
记者19日在踩盘中发现，招商地产开发的蛇口半山区兰溪谷2期高档住宅，自去年下半年开盘以来，均价至今维持在40000元／平方米。
市场“降价是当前最有效的方法”
如同在沼泽里抓到一根救命棍子一样，任何能撬动房子销售魔方的办法都被开发商热捧。加大广告预算、优惠活动、送装修……似乎都不如直接“降价”更有用。
降价是回归理性的做法
澳达实业行政总裁罗振坤告诉记者，去年下半年以来，市场调整依然很慢，买家还是坚持观望的态度。“通过对本月初深圳楼市成交回暖状况的分析，我们认为是部分开发商调整楼盘价格让房价回归理性带来的，但是当前的调价行为多是试探性的逐步调价，我们决定将澳城花园的价格一次调整到理性的价位，以促进楼市早日回归理性状态。”澳城花园销售总监张婷婷接受记者采访时说。
深圳中原地产二级市场总经理郑叔伦表示，降价是当前促进销售的最直接、最有效的方法。“房子如同其他商品一样，其价格总是围绕价值上下波动的，去年上半年，价格偏离价值太多了，因此只有直接降价，同时增加价值，才能使价格和价值的距离逐渐接近。”郑叔伦说。
市场对降价举赞成牌
市场也对降价行动举了“赞成”牌。根据深圳市房地产信息网发布的一周市场报告，本月10日至16日一周时间，全市商品房一手楼共成交849套，日均成交约121套，房地产信息网的研究人员竹之友分析，上周一手楼商品房成交总量已经比2月份全月的成交总量781套还要高出8个多百分点。
成交量最大的楼盘是万科第五园(共成交201套)，成交量突破“百”套的楼盘还有鸿荣源禧园(共成交151套)、金地梅陇镇三期(共成交130套)。这三个楼盘的成交总量占全市成交总量的近57%，均有折扣降价活动，折后均价分别为：1.15万元／平方米、1万元／平方米、1.15万元／平方米。
不愿降价者压力很大
手上因为有“好牌”而不愿降价发售的开发商，销售压力依然很大。20日，记者登录深圳国土房产局一手房成交系统发现，去年7月底开盘的兰溪谷2期项目，527套住宅成交123套，不足三成；去年12月底开盘的中城天邑，19日录得的数据是，916套住宅成交198套。
“虽然我们认同好地段的中高端住宅长远看来越来越稀少，但是如果不采取类似万科那样的快速销售策略，开发商的现金流将面临很大压力，也会影响到公司的盈利能力。”博时基金一位研究人员说。
分析降价通道将持续多久？
一位接受采访的开发商将当前的深圳楼市比喻为一场拔河比赛，“买房者阵营坚决持币待购，双方持续对峙不动，开发商阵营就会松点价格，买房者就会前进几步，再松点价格，买房者再前进几步。”
深圳的开发商都知道，新开盘房价只要下调就有人买，市场刚性需求非常旺盛。关键是价格，什么样的价格是开发商和购买者都乐意接受的。房价似乎在一个临界点上游移不定，这种状况应该还要持续多长时间，直到最终达到平衡？
今年年终会到复苏期
深圳中原地产二级市场总经理郑叔伦认为，深圳楼市整个大的周期还是属于高涨期，但是大的周期里面也会有一些小的周期，即高涨期的箫条期。“去年我们也做过一些测算，楼市要跌到什么地步。目前看来，整个箫条期快结束了，快进入到复苏期了，现在成交量开始逐步回归到正常的水平。所以，今年年终会到复苏期，箫条需要一年，复苏期会超过一年甚至两年。我估计快要到2010年深圳楼市才能回到2007年高峰的情况。”郑叔伦说。
楼市仍处于下降通道中
深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁接受记者采访时则认为，目前楼市还处于下降通道中，虽然开发商的降价策略已经带来了看房人气的回升和成交一定程度的回暖，但是还没有回到正常的成交量上。“去年一手楼大概有500万平方米的住宅存量，今年政府方面加大了住宅土地的供应，预计将新增1000万平方米的住宅面积，供应增加，而买方依然处于有效需求不足状态，因此依然不容乐观。”宋丁说。
开发商一降价，楼盘成交就火爆，是否会导致需求重新上升，楼价最终又回升？宋丁认为，楼市的下降通道应该没有这么快就结束，2005年前深圳的房价处于平稳增长期，2005年到2007年上半年是快速增长期，现在深圳的房价初步呈现下降状态，但是距离消费者的心理价格还有一定距离。
“房价还有多大跌幅，下降通道要持续多久，目前很难判断，不同地段楼盘的跌幅会差别很大，但是房价要回到均衡状态，至少要去掉去年上半年的30%-40%的泡沫，以去年上半年17500元／平方米的均价计算，预计全市均价回落到11000元／平方米才能达到新的均衡。”宋丁说。
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2008/3/24 9:36:00