朱大尉/南方网/20090310
2009广州楼市真相之房价调查
救市！广东省也出手了。3月3日省"粤15条"房产新政出世，让这轮始于去年9月的地产救市潮迎来新的高峰。政府频频出手，目前广州的房地产价格到底如何？发展商资金是否难以为继？房价的走势将如何？发展商在频频打折、降价、成本价发售，为何有的购房者总是在抱怨，我就碰不到一套"笋货"？从本周起黄金楼市将展开系列调查，力求从发展商"犹抱琵琶半遮面"的信息中，发现楼市未来走势的蛛丝马迹。
调查
四盘跌幅逾四成
刚搬新家的李婷最近有点郁闷。
因为邻居告诉她，房子已经从一万一跌到了八千。李婷拿计算机反复算了三遍，得出的结论是：早买一年房，多花30万。
与李婷一样心情沉重的大有人在。本报黄金楼市跟踪监测的约140个主流楼盘数据显示，与2008年上半年的房价相比，目前只有18个价格在涨，仅占12%，其余全部处于下跌或持平状态。
而正是有了价格上的巨大下调，才引发了今年楼市的第一波成交高峰。不过这些自以为抄到底的买家可得有心理准备，因为即便是资深业界专家，也对近期可能涨价的判断皱起了眉头。
春节之后，楼市"小阳春"成为了业界津津乐道的话题，而从表面上看，广州楼市成交量上浮的趋势也的确正在持续：根据广州市国土房管局阳光家缘网站上统计的数据，2009年2月份广州市一手商品住宅完成签约7698套，日均成交量高达275套，同比上升幅度为104%.不过查阅个盘成交榜单可以发现，签约量排名前五位的碧桂园凤凰城、光大水岸榕城、南沙碧桂园、顺德碧桂园、富力桃园，无一不是区域内价格相对偏低的产品。
"成交量的上涨是价格下跌之后做出的市场妥协。"谈及近期的市场活跃局面，广州方圆地产顾问有限公司研究主任谢添颇有点不以为然，他一针见血地指出，回暖只是开发商降价削除利润和市场调控利好共同作用下的短暂体现，未必能够持久。
而本次楼价调查也在一定程度上为谢添的观点提供了佐证。数据显示，全市142个主流楼盘中，与2008年上半年的房价相比，共有124个处于下跌、持平或断货状态，其中降价幅度超过30%的楼盘有8个，占据调查总量的7%.至于上述2009年2月签约排名前五的项目，除了光大水岸榕城价格基本持平之外，其余四个项目楼价均出现了不同程度下滑，其中富力桃园降价幅度最高曾至33.3%.
原因
价格杀手乱市
"个盘分化加剧了市场洗牌。"德兴地产顾问董事总经理杨晓军表示，如果说去年年初楼市价格下调是因为政策打压和限价房影响的话，进入年中之后至今，就表现为个别楼盘价格下调引起的区域群体性连锁反应。"量贩式"卖楼的碧桂园集团是去年至今的楼市头号"价格杀手"。增城碧桂园凤凰城去年推出的美寓、凤馨苑组团全部以4680-4800元/平方米的价格登陆，而当时广园东板块的区域均价仍然维持在6000元/平方米左右，不仅如此，楼盘还根据市场情况间或推出3000多元/平方米的毛坯单位，在东部刮起一股廉价风暴。而南沙碧桂园2008年4月的率先调整，拉开了整个南沙区域的降价序幕，并不惜与周边优山美地等楼盘展开"巷战"，将价格从4800元/平方米一路降至3500元/平方米，区域整体均价随之垮塌。
"永远便宜一点。"这是业界公认的"碧桂园定律"，这一点甚至连地产大佬王石也自愧不如，并对碧桂园有效控制成本及快速销售的模式推崇备至。
从目前的情况来看，恒大正在接过碧桂园的衣钵，甚至可能更进一步，扮演新的楼市"价格屠夫"角色，3月8日，金沙洲项目恒大水岸将以7688元/平方米起、带3000元/平方米装修的价格开盘。位于东广州的麓山小镇，对外宣称的洋房均价为2680元/平方米，别墅最低6125元/平方米。其通过各大媒体刊登出来的售楼广告语，也从以前的"开盘必特价"变成了"开盘成本价"。
实际上恒大"倾销"的决心在2008年便已有迹可寻，去年国庆期间，该企业就宣布旗下13个楼盘全部8.5折销售，到今年元旦节期间，折扣销售楼盘数量增加至20个之多。
一位曾经代理恒大楼盘销售的中介商告诉记者，如果考虑到产品装修和运营支出等因素在内，恒大广州项目洋房部分的价格的确已经接近成本价，利润空间小之又小。而其倾销原因，无非是为了化解IPO搁浅之后，超过4500万土地储备带来的沉重负担。
如果说恒大尚能够"断臂自救"的话，万科在广州则处在了无路可退的尴尬境地。因为如果降价，将无法为高昂的土地成本买单。位于金沙洲南部的金域蓝湾就是其中一例，其出让价格高达4033元/平方米，创造了当时白云区的最高地价纪录。因此，其在2007年下半年以最低7000多元/平方米的洋房价格吸引买家关注之后，马上将价格调整至10000元/平方米。时至今日，当同处金沙洲的恒大水岸跌至七字头、中海金沙湾回调至6000多元/平方米的时候，金域蓝湾销售均价仍然高达9500元/平方米，市场销售难度巨大。而位于番禺的万科金色城品的楼面地价更是高达5784元/平方米，甚至高出目前区域项目4000-5000元/平方米的销售均价，在"面粉贵过面包"的重压之下，最近传出了楼盘封盘的消息。
"以前大家热衷于像鸡生蛋还是蛋生鸡般讨论到底楼价决定地价，还是地价决定楼价，现在有了答案。"广州维森置业有限公司董事长张维伦说，在目前低迷的市场状态下，没有一个楼盘不想通过价格回调来迎合市场需求，地价成本就成为了降价幅度高低的关键。因为房地产开发的其他建安成本差别不大，而地价成本因拿地时间、拿地方式而存在相当大的弹性。"为什么碧桂园、恒大敢于降价？就是因为他们的近郊项目拿地又早又大又便宜，可以薄利多销，即便亏本也比人家少亏一点，2006-2007年之间拿地的项目，到了今天也只能硬着头皮卖高价，而这些项目还将越来越多。"
一方面是整体市场低迷带来的房价持续萎缩，一方面是成本提升引发的开发商降无可降，这种矛盾让业界人士对于后市产生了继续震荡的判断。张维伦是房地产10年周期论的支持者。在他看来，从1988年土地流转开始到1998年取消福利分房是第一个10年周期，1999年到2008年楼市调整是第二个10年周期，2009年意味着第三个10年周期的到来。张维伦表示，今年楼市可能会在某些月份出现突然回暖，或者一下子跌进"冰窟窿"，在戏剧性的变化之中寻找平衡点，最终为楼市的第三个10年筑底。"目前楼价是8012元/平方米，我认为还有探底空间，可能再降1000元/平方米，到7000元/平方米左右，也不排除出现六字头的市场均价，但不会持久，因为价格到了一定程度，马上会有庞大的需求承接，促使其回调。"
谢添预测今年广州房地产市场将出现先抑后扬的"抛物线"形价格走势。尽管有成交量回暖的数据支撑，但是金融市场并没能够给楼市过多支持，因此今年上半年的楼价还会继续下降，到年中时会随着刚性需求的入市而逐渐站稳，并可能在下半年出现上升局面。
谈及这波降价潮带来的结果，张维伦语出惊人："市场马上就会出现企业资金链断裂的案例，这是中国房地产的畸形投资结构的宿命。"他说，目前我国的房地产开发投资70%来自银行信贷，20%来自于社会资金，实际上开发商的自有资金只有10%.这种模式在过去可以说是"幸福的家庭拥有同样的幸福"。到了现在，就变成了"不幸的家庭各有各的不幸"，因为占据投资大头的银行方面已经"下雨收伞"，无论是上市未果，还是致力发展长线物业，或是战线铺得太开的开发商，资金链都会不可避免出现问题。
不过张维伦也指出，即便资金链断裂，也未必会出现上世纪90年代频频发生的企业破产现象，取而代之的是城头变换大王旗式的股权转让和股权交易，原来的开发商出局，新的开发商进驻，企业仍然存在，开发依旧继续。
黄金楼市此次专题调查的白云区楼盘数量共计17个，除了南湖雅居乐、时代花生、云山诗意等6个楼盘售罄或者暂时断供之外，其余楼盘均处于推盘阶段。通过2009年2月与2008年上半年的推售情况对比可以发现，所有被调查楼盘价格均出现不同程度下滑。
金沙洲和广州大道北两个楼市热点板块由于市场供应相对集中，因此受到低迷市场行情影响也更加明显，这从当中指标性楼盘的价格走势便能体现出来。其中金沙洲区域内的恒大御景半岛洋房均价从约1.5万元/平方米调整至7688元/平方米，降幅高达40.8%，降价幅度在全市范围内也位居前列，楼盘现已更名恒大水岸。
广州大道北板块中的云裳丽影2008年上半年市场均价高达1.38万-1.5万元/平方米，现在则为8600元/平方米，降幅也达到四成左右。
白云大道-南湖板块由于有足够的市场需求支撑，因此价格回调幅度相对略小，托斯卡纳、万科云山、顺丰翠园等楼盘的跌幅在5%至15%之间。
花都
别墅"贬值"快过洋房
与白云区一样，花都此次被调查的10个楼盘当中，所有有产品在售项目的价格均出现下跌局面。通过比较可以发现，区域内别墅产品的价格跌幅比洋房更加明显，这与投资性需求被政策抑制的市场现状基本吻合。以南航碧花园为例，该盘别墅产品从2008年上半年的8000元/平方米下调至现在的6000元/平方米，跌幅达到25%，而这一周期内同时在售的洋房组团价格却只是从4800元/平方米降至4200元/平方米，幅度仅为别墅的二分之一。
另一个典型项目天湖峰境的独立别墅产品也从2008年上半年的2.5万元/平方米跌至2万元/平方米，跌幅达到两成，而区域内的豪利花园、朗悦君廷等洋房项目跌幅只在8%-15%之间。
花都新区府板块也是楼市价格调整的重灾区，该板块2007年下半年在地王刺激下整体均价提升至8000元/平方米以上，距地王最近的大运家园甚至达到了9000元/平方米，与今日的7000元/平方米叫价相比，有了两成以上的差距。
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2009/3/10 11:10:00