北京：年末土地市场显暖 今年住宅用地仅完成计划53%

王营/《北京商报》/20081225

 
    2008年土地市场可谓是起伏跌宕、亦喜亦忧。临近岁末，尽管与前几个月冷清的交易场面相比，12月的京城土地市场出现了明显好转，但是据统计，时至今日北京的住宅土地供应仅完成了53.6%，比2007年同期下降18.2%。

    12月土地市场显暖

    记者在北京市土地储备中心数据看到，截止到目前，京城共交易土地16宗，土地成交面积为127.3万平方米，规划建筑面积为135.6万平方米。在这16宗出让土地中，住宅及含住宅项目用地有5宗，土地成交面积为73.8万平方米，占总土地成交面积的58%，规划建筑面积为89.9万平方米，占总规划建筑面积的66.3%。其余均为非住宅项目建设用地。

    从上述数据可以看出，虽然12月还没有到月末，但土地成交宗数就达到了16宗，而11月整个月仅成交了13宗土地，尤其是住宅项目用地，12月上半月共成交了5宗土地，而11月上半月仅有3宗住宅项目用地成交。值得一提的是，12月9日，北京首钢融创置地有限公司以20.1亿元的高价拿下了位于海淀区西北旺新村东南部的西北旺新村三期居住项目，使得该地块的楼面价达到了7000元/平方米。该块土地的成交，为交易低迷的京城土地市场注入了一针强心剂，引起了业内的高度关注。亚豪机构副总经理王英男认为，该宗地块能够高价成交主要有两个方面的原因：一方面由于该项目地块虽然位于北五环外，但区域价值非常突出。虽然该项目楼面价高达7000元/平方米，但目前该区域的在售项目较少，周边仅"亿城·西山华府"在售，均价在2万元/平方米左右，与之相比，西北旺地块存在一定的利润空间。另一方面是因为，虽然今年开发商的资金压力较大，但在10月以后，政府采取了积极的救市政策，银行银根相对放松，在一定程度上缓解了开发商的资金压力，反映到土地市场上便出现了一定的回暖态势。

    对于12月上半月住宅项目用地成交量明显增加，王英男认为，随着政府救市力度的加大、金融环境的相对宽松、推地力度的加大等众多利好因素的影响，12月土地成交量增加是意料之中的，而且今后一段时间土地成交量仍将有所增长。

    住宅用地楼面价同比下降明显

    今年12月不仅住宅项目用地成交量有所增长，而且楼面价同比去年同期项目呈现明显的下降趋势。数据显示，今年12月成交的5宗住宅及含住宅项目用地，楼面价为3505元/平方米，而去年12月成交的住宅及含住宅项目用地的楼面价为4286元/平方米，同比下降18.2%，降幅相当明显。

    "楼面价同比下降明显，主要是开发商受到今年以来项目销售困难、资金链紧张，导致了拿地能力明显不足，尤其是去年曾经创造了一个个地王的地产企业，今年拿地的能力严重减弱。开发商资金紧张导致了今年二、三季度土地交易的冷清，土地流拍现象也时有发生，这使得住宅项目用地的楼面价持续降低。此外，政府调控策略的调整，改减供应为控需求，加大了土地放量的力度，尤其是住宅项目用地，供应量的加大直接导致了土地市场供需形势发生变化，加之开发商竞地意愿不足，成交土地的溢价率下降，使得楼面价同比明显回落。"王英男认为，住宅项目用地楼面价的降低有利于缓解因高地价而造成的高房价现象发生，对于平抑京城高涨的房价能起到切实的作用。

    今年住宅用地仅完成计划53.6%

    由于市场环境不佳和开发商资金普遍紧张，虽然12月份京城土地市场呈现转暖势头，但按照目前的成交状况，年内土地供应计划不能按预期完成。

    2008年6月，市国土局等三部门发布了《北京市2008年度土地供应计划》，提出了2008年计划供应住宅用地1700公顷，其中廉租住房及经济适用住房类用地400公顷，限价商品房用地300公顷，其他商品房用地1000公顷；商业用地260公顷。而截至目前，京城共成交的住宅及含住宅项目用地为63宗，成交面积为911.1公顷，仅完成了供应计划的53.6%，而据北京市土地储备中心显示的信息看，即将入市的土地多达52宗，总供应面积达455.9公顷。这些土地均是计划在今年第四季度入市的，然而由于多种原因导致了目前仍然不能成交，造成了今年土地供应计划难以完成。

    未来一段时间土地成交能否有所突破，王英男认为，这还要看市场的回暖情况及开发商紧张的资金状况是否能得到缓解，但从京城目前楼市环境来看，开发商短期内资金压力仍然较大，要想缓解资金紧张的矛盾，积极销售产品、努力回笼资金是关键。