陈韩晖 卢轶/《南方日报》/20090304
当业内人士还在为房地产业落选国家十大产业振兴规划叹息时,不料昨日下午,广东省人民政府网站就发布了《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》(下称《意见》)共15条措施。据了解,《意见》主要从加大保障性住房建设力度、进一步鼓励普通商品住房消费、支持房地产开发企业积极应对市场变化三方面进行调整。
有条件的地市
可放宽购房入户
○各地可采取多种形式新建或购买用于政策性租赁的住房,帮助房屋拆迁户、新参加工作人员,以及其他没有能力购买商品住房的城镇中低收入群体等,解决过渡性居住需求问题。
○在落实居民首次贷款购买普通自住房,享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时,对已贷款购买一套住房,但人均住房面积低于当地平均水平,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民,可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
○2008年10月27日前已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分、首次贷款购买普通自住房及改善型住房、无不良信用记录的优质客户,原则上都可申请享受现行贷款下浮利率优惠政策。
○各地可将住房公积金贷款上限上浮10万—20万元,住房公积金贷款年限可延长至30年,并适当提高住房公积金缴存比例。职工的直系亲属(父母、子女)首次购买普通住房的,可申请提取职工住房公积金,但提取总额不得超过购房总价款。简化住房公积金贷款手续,并在1个月内完成手续办理。
○个人出售购买不足2年的非普通住房的,全额征收营业税；出售购买超过2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房的,按照其出售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；出售购买超过2年(含2年)的普通住房的,免征营业税。
○个人转让自用2年(含2年)以上、并且是家庭唯一生活用房的所得,个人不负担个人所得税地方收入部分。
○个人首次购买普通住房,其契税按1%征收。
○有条件的市可根据实际情况,放宽购房入户政策。
○港澳台居民在广东省境内购买住房,执行内地居民同等政策。
○对在2008年签订土地出让合同,确实无法按时缴纳土地出让价款的项目用地,由土地使用者申请并经当地市、县人民政府批准,可适当延长缴纳土地出让价款期限,延长时间原则上不超过2年。
○鼓励商业银行在风险可控前提下,对基本面比较好,有良好信用记录和较强竞争力,但暂时出现经营或财务困难的房地产开发企业给予信贷支持。支持房地产开发企业的合理融资需求。支持符合条件的房地产开发企业经批准发行企业债券和可转换债券。支持部分信誉良好、资产优质的大型房地产开发企业开展房地产信托投资基金试点工作。支持在境外上市的房地产企业在境内发行A股,拓宽房地产开发企业直接融资渠道。
■委员说楼市
调控符合市场规律?
需要保持理性
○省政府把“加大保障性住房建设力度”放在指导意见的首位,与我的建议不谋而合。
———全国政协委员、星河湾地产董事长黄文仔
○消费者买不买房、买多大的房,不仅要看自身的需要,也要看自身的承受能力,政府的调控固然有利于更多的人购房,但这是否符合市场规律、是否有益于行业长久健康发展,都需要保持理性。
○省政府此番提出“支持房地产开发企业积极应对市场变化”,表明政府的决策没有偏离理性轨道,这对于广东房地产业乃至整个广东经济的发展都是良好的迹象。
———全国政协委员、祈福集团董事长彭磷基
郑春峰
关键词:
保障性住房
政府购买租赁房帮助“夹心层”
加大保障性住房建设力度,此次位列《意见》之首,显示了我省对低收入住房困难家庭的关注。此次《意见》在充分考虑全省统一部署的情况下,对各地市进行了授权,提出各地可以采取多种形式新建或者购买用于政策性租赁的住房。同时,低收入住房困难家庭较多、房价相对较高、住房结构性矛盾突出的市,也要继续推进经济适用房建设。
广州大学商学院房地产研究所所长陈琳表示,这次对保障性住房支持力度之大,完全在她的预想之中。她尤其强调,《意见》中提出各地可新建或者购买用于政策性租赁的住房,帮助房屋拆迁户、新参加工作人员以及其他没有能力购买商品住房的城镇中低收入人群解决过渡性住房需求,体现了对“夹心层”的关注。
以广州为例,租住廉租房的市民,收入标准为上一年人均可支配收入低于7680元；购买经济适用房的市民,收入标准为年人均可支配收入低于18287元。然而有不少人的收入是高于7680元但又买不起经济适用房,或者收入高于18287元又买不起商品房的。“这次使这两类‘夹心层’能够享受到政策覆盖。”
中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞在接受本报记者采访时也表示,通过购买的方式来解决政策性租赁住房一举两得,既可以消化现有商品房的市场库存,又能以相对较低的成本“抄底”提供给中低收入群体。但他同时认为,保障性住房建设的细则也应该及时出台,如果选择市场购买的方式,细则需完善保障性住房的回购和政府退出机制,不然就有政府出钱埋单“托市”的嫌疑。
关键词:
减免税费
契税1%优惠扩大至144平米住房
《意见》在鼓励普通商品住房消费方面,力度不可谓不大,在15条措施中占了9条。除了落实国家已经出台的优惠政策和进一步发挥住房公积金的作用外,《意见》在税费减免方面用了大手笔。
合富辉煌首席市场分析师黎文江表示,《意见》中,转让自用2年以上并且是家庭唯一生活用房的所得,个人不需要负担个人所得税中地税部分,这就使原本需缴纳1%的个税降低到0.6%。“再加上国家已出台的,出售购买2年以上的普通住房免征营业税的5.5%,使得减免的税费超过了6%。这大大鼓励了改善型的住房消费。”
此外,在契税方面,个人首次购买普通住房,其契税按1%征收。据了解,按现行规定,购买90平方米以下住房可享受1%契税的优惠政策,我省这次参照了江苏省的做法,将此项政策适用范围扩大至144平方米及以下面积的普通住房,执行期限也暂定为一年。黎文江认为,该政策对佛山、江门等二、三线城市的购房者是利好:由于通常买的户型都比较大,因此将得到更多的实惠。
此外,据省地税局匡算,此政策执行一年,我省个人所得税地方收入部分减少约1.39亿元；商品住房契税收入一年减少约为5亿元,加上二手住房交易,契税减少约为7.5亿元,影响并不大。但有关部门此前提出,地方政府无权修改个人所得税、契税政策,经过协调,《意见》最终在表述上作了修改,而将内容予以了保留,既没有违反中央政策,又降低了购房者负担。
关键词:
公积金
公积金贷款手续1个月办完
在住房公积金政策方面,广东首开准许直系亲属提取公积金购房的先河。此前,为帮助房地产行业平稳健康发展,各省市纷纷出台公积金提取的新政策,但广东此次动作力度颇大,除了公积金贷款利率比照商业贷款优惠和上浮贷款上限外,还规定职工直系亲属也可以申请提取职工住房公积金。
合富辉煌首席市场分析师黎文江对此表示赞同:“对于一些年纪大的职工,没有买房需求,只能等退休才能把公积金拿出来,现在可以供父母或者子女使用,扩大公积金的适用面,使闲置资金能够用起来。”
上海易居房地产研究院研究中心总监陈啸天长期监测全国房地产市场的走势,他也持相同意见,他表示,这等于是把存量的资金盘活使用,现在房地产市场虽然调整幅度较大,但总价还是处于高位,光靠个人单方面的消费能力提振有限,但是如果直系亲属的公积金也能提出来使用,等于是增强了家庭的购买能力和对市场注入了资金,对双方都是利好。
中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞解读说:“放开公积金提取的限制实际上是以家庭为单位而不是以个人为单位来解决住房问题”,他认为,公积金的缴存使用本来就带有互助基金的性质,广东公积金使用规定改革顺势而为,提出家庭直系成员间互助提取以带动购房消费是回到应有之义。
此外,此次《意见》还允许各地可将住房公积金贷款上限上浮10万—20万元,住房公积金贷款年限可延长至30年,并适当提高住房公积金缴存比例,并简化住房公积金贷款手续,要求在1个月内办完。业内人士表示,此举也可提高公积金贷款相对商业贷款的竞争力。
关键词:
港澳台
放开限制刺激港澳台居民入粤购房
2006年,国家六部委的一纸“限外令”让外资购房几近停顿。同年7月,原建设部和商务部等国家六部委下发的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,对港澳台居民在大陆购房设置了一些限制条件,如规定境外个人在境内工作和学习时间一年以下的,不得购买商品房,超过一年的,可以购买符合实际需要的自用、自住商品房等。
为激活楼市,广东此次取消了这一关卡。省政府在昨日出台的《意见》中明确,港澳台居民在广东省境内购买住房,执行内地居民同等政策。
“这意味广东巧妙地打了政策擦边球,因为中央政府并未宣布放开2006年的外资限入意见。”陈啸天表示,但是通过定义港澳台同胞的购房需求,广东成功地将此与“外资”区别开来,从而既可防止外资投机性资金炒作中国楼市,又给低迷的市场补充了能量。“非常高明。”陈啸天评论说,从地理区位来看,港澳居民是珠三角房地产市场的主要消费群体之一,买房置业行为比较普遍,享受内地居民的购房待遇,也刺激了他们的购房需求。
深圳房地产研究中心副主任王锋也分析认为,港澳同胞每年来深圳购房的数量占深圳楼市总销售量的6%—10%,“之前加以限制本身就不很合理,现在购房政策等同于内地居民,可以享受税费优惠,无论从理念上还是实际行动上都把稳定市场落到了实处。”
关键词:
开发商
缓缴土地出让金最多可延长2年
对房地产企业来说,15条《意见》中,最重要的莫过于2008年签订土地出让合同的开发商可申请适当延长缴纳土地出让金的期限,而且最多可延长2年。业内人士坦言,此举点中房地产企业“资金链”命门。广州金沙洲某别墅盘的营销负责人秦小姐认为,该政策甚至可能救了一些开发商的命。
牛凤瑞则认为,广东出台扶持地产企业的政策说明广东的魄力,在过去两年间,“地王”拿地成本太高,直接推高了房价,但随后市场低迷,房地产企业的资金链面临断裂,如果企业大规模倒闭,无论是对政府还是企业或者消费者都没有好处,在这种情况下,适当帮助房地产企业,使其度过“倒春寒”有利于市场的良性运作和发展。
此外,《意见》还着重提到了房地产开发企业的融资问题。上海易居房地产研究院研究中心总监陈啸天表示,“支持符合条件的房地产开发企业经批准发行企业债券和可转换债券；支持部分信誉良好、资产优质的大型房地产开发企业开展房地产信托投资基金试点工作；支持在境外上市的房地产企业在境内发行A股,拓宽房地产开发企业直接融资渠道”意味着政府通过资本市场支持引导企业发展。
省房协会长蔡穗声也表示,以前房地产企业融资一直靠银行,弊端日益显现。所以应该转向直接融资,上市、房地产信托基金、企业债券,都是很好的方式。这可使原本由银行承担的风险转由社会承担,另一方面公众也会加强对企业的监督。
记者观察
新政救楼市
不救楼价
很多人不免担心,经过一年多的调整后,似乎楼价并没有降太多,而政府在此时又出台了“救市”政策,会否让刚刚经过调整的房价再次上涨。一些打算“抄底”的投资客也担心因为房价上涨而错过良机。
据消息人士透露,省政府此次出台《意见》主要有两方面意图。一是下大力气在住房保障问题上,解决低收入住房困难家庭和“夹心层”的住房诉求；另一方面,则主要为了促进楼市的健康平稳发展。对于楼价问题,是交给市场自身去调节的。
合富辉煌首席市场分析师黎文江认为,政策出台后,相信楼市成交量会有一定上升,但开发商今年应该不会贸然提价。“经过2007年、2008年的教训,开发商已变得比较理性,现在的目标是合力创造稳定。”政府的目的也是希望开发商合理定价促进销售,同时带动房地产开发投资,在消化存量的基础上增加供应量,形成薄利多销的良性循环。
省房协会长蔡穗声表示,《意见》的出台肯定是重大利好,但市场对《意见》的期望不要太高。“一是政策发挥作用需要时间,另一方面房价也是多方面复杂因素作用的结果,仅凭政策调控很难得出会涨还是会跌的结论。”
也有业内人士认为,根据央行2008年第四季度货币政策执行报告,在全球金融危机等多重因素冲击下,未来一段时期世界经济仍可能趋于下行,复苏尚需时日,我国经济仍将面临严峻的外部环境。国内房地产等重要领域依然面临回调压力,将连带影响诸多行业。
“也有传言称,第二波金融海啸4月即将来袭。因此,在这样的背景下,很难说广东省出台的这15条措施能起到多大的作用。”但蔡穗声表示,虽然能发挥多大的作用现在难以下定论,但可以明确的是,单一政策能发挥的作用有限,多条调控政策相加,所发挥的效应就大了。
近日盛传的“碧桂园亏本卖房”让房地产业界冷风阵阵。泰盈置业集团总裁黎振伟认为,融资环境的放松会使房地产行业松一口气。
广州海珠区某开发商则直言,一旦资金压力减少,开发商将更加从容,不会拼命“卖楼求存”,即不会以“成本价”倾销回笼资金。暂停降价思路,广州楼价可能趋稳。
据了解,关于房地产的重要支柱产业的地位,中央近期已定调。业内还普遍认为,楼市的好转关系到整个经济面的好转。因此我省在2007年10月开始的本轮房地产市场大调整以来,首次明确出手系统“救市”。从《意见》来看,不少条款的时效性都比较强,适用时间截至2009年12月31日,因此究竟能发挥多大效果,也许很快就能看到。
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2009/3/4 16:03:00